【コンサル*ドキュメント】和室が満室になったPart2


昭和55年築の2K和室の

4軒木造アパートを満室にした

千葉のサラリーマン大家さんの

コンサルをドキュメンタリー☆彡 

 

前回は現状把握で、お部屋を見たこと。

その後、最寄り駅の仲介不動産さんへ

伺うお作法を書きました!

 

このお作法は、命取りになる可能性も

あるので、読んでいない方は是非読んで

くださいね。

 

さて、

今回は、アポ取りした仲介さんで

ヒヤリングすることについて書きますね!


現地ヒヤリング.png

ヽ(*^_^*)丿
住む人の気持ちを考えて空室を笑顔で埋める
フィーリングリフォーム(R)

横浜の空室対策アドバイザー福明美津枝です。

 

 

和室を満室にした

千葉のサラリーマン大家さん。

 

現地コンサルでは、お部屋をみた後

 

1.現状把握 のための現地ヒヤリングへ

千葉の地元の仲介不動産さんを

回りました。

 

このヒヤリングで聞く事は、3つ。

 

2018.09.04.3つのメソッド (1).png

 

この現地ヒヤリングで聞く事は、3つ。

 

≪コンサル*アドバイス≫
 

現地ヒヤリングで 

<チェックすべき3つの項目>

1)自分の物件の〇〇の確認

2)〇〇相場・〇〇物件のチェック

3)〇〇の分析

 

checklist-1266989_1280.png

 

さぁ、この3つ

<チェックすべき3つの項目>

1)自分の物件の〇〇の確認

2)〇〇相場・〇〇物件のチェック

3)〇〇の分析

 

 

○○にはいる文言は、

 

<チェックすべき3つの項目>

1)自分の物件の募集条件・スペックの確認

2)家賃相場・競合物件のチェック

3)入居者属性の分析

 

をします。

の数が違い、ひっかけでしたね。

 

ただ、

ご自身の、お部屋の募集条件、

スペックが、近隣の家賃相場、

競合物件と競争力があるのか?

 

仲介不動産さんを回りヒヤリング

する必要があります。

 

満室大家さんは、ほぼ全員やっています。

 

 

なんと、この現状把握の現地ヒヤリングは、

不動産投資家系の満室大家さんは、

買付の申込み前に、ヒヤリングしています。

 

このヒヤリングをしないで、買付は

危険です。

 

つい、買える物件。

融資の着く物件を購入しがちですが、

最初から客付けできる物件を買う事が

不動産投資事業には大事な事です。

 

ココをこだわれるのは、投資家系の

大家さんの強みです。

 

 

地主系の大家さんは、先祖伝来の土地の

場所が決まっています。

 

決まった場所での勝負です。

 

不動産投資には、それぞれに強みが

あります。

 

その強みを発揮していく事がとても

大事な事です。

 

 

3番目の

3)入居者属性の分析

 

レントロールの分析ですね。

今回の千葉の若いサラリーマン大家さん

和室を満室にしたオーナーさんは

全空でしたが、昨年2017年の秋ごろに

購入しています。

 

購入した売買の不動産屋さんに、

過去の入居者さんをヒヤリングする事も

大切ですね。

 

 

とはいえ、ヒヤリングしても

不動産屋さんは、従業員の出入りが

激しい業界。

 

売り終わってしまった、後ろ向きの

業務には、余り協力的でない事もあります。

 

 

だからこそ、最寄り駅の仲介不動産さんに

ヒヤリングへ行く場合は、物件の近隣、

競合物件には、どんな入居者さんが

住んでいるのか?

 

聞くことが重要です。

 

現在入居者している方と同じような

属性の方が、入居してくれる可能性が

高いわけです。

 

現地ヒヤリング (5).png

 

こういう、地味な事を積み上げることで

満室経営が実現した時に、次の物件を

購入する時のスキルになるわけです。

 

 

賃貸不動産経営を行う上で、円満な退去と

空室はつきものです。

 

空室対策のスキルを身につけることで、

正体不明の空室に対する不安が、解消

されます。

 

 

また、安く購入したつもりがそうでは

無かったこともわかり、次回につなげる

事ができます。

 

ディスカウントの根拠にもなります。

 

 

また、空室には明確な原因*理由が

あるものです。

 

現地ヒヤリングを、何軒も回ることで

わかってきます。

 

自分の物件がどれだけ優れていても

借り手がいなければ、利回りも

絵に描いた餅です。

 

なれない新米大家が手に入れられる

物件は、客付けの難しい物件である

事が多いのも現状です。

(カンタンならば、資本の大きい人が
  購入しています。)

 

 

さて、コンサルの

現状把握の現地ヒヤリングでわかった

事として、家賃設定が高い事。

 

2Kのお部屋ですが、近隣の2DKの

お部屋よりも高い事が判明。

 

また、良い入居者に入ってもらい

たいために定期借家にしています。

 

定期借家の場合、普通借家よりも

3000円程安いのが相場。

 

繁忙期に、値切られること

家賃相談があると想定しての家賃設定

ネット検索時代では、ネット上に

掲載される家賃が、ダイレクトに

入居者さんに伝わり、

 

家賃交渉する位なら、予算内のお部屋を

見に行くという傾向。。

 

いずれにしても、繁忙期を逃したので

対策を変えなければ、空室のままです。

 

アインシュタイン (1).png

 

今回、現地調査で物件の敷地内に

駐車スペースがある事が判明。

 

近隣の駐車場が7000円位という事で

こちらの駐車場とセットにするなど

家賃設定の見直しをしました。

 

また、全空*誰も入居者がいない

アパートというのも入りづらいので

対策を立てて、To Do.を決めて

現地調査を解散。

 

考動力ある、オーナーさん

早速対策を実行して、繁忙期に

お問合せのなかったお部屋に

内見→入居希望!

 

フィーリングリフォーム(R)空室対策

が、ご提案した全空の対策とは!

 

長くなりましたので、

明日紹介しますね。

ヽ(*^_^*)丿

 

 

 

 

 

◆フィーリングリフォーム(R)空室対策とは

フィーリングリフォーム®創始者、空室対策コンサルタント山岸加奈x290.jpg

 

考動された大家さんのお部屋から

空室が埋まっています

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908室になりました!

 

 

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