【空室対策コンサルタント*ドキュメント】和室が満室になったPart1


今回は、

フィーリングリフォーム(R)

コンサルティングって、具体的に

何をしているの?

 

 

昭和55年築の4軒木造アパートを

コンサルをドキュメンタリーで

紹介しますね。

 

参考にしてくださいね。

 

 


2018.09.27.908室目.jpg

ヽ(*^_^*)丿
住む人の気持ちを考えて空室を笑顔で埋める
フィーリングリフォーム(R)

横浜の空室対策アドバイザー福明美津枝です。

 

 

和室を満室にした大家さんは、千葉の

若いサラリーマン大家さんです。

 

お父様から反対されてスタートでした。

がオーナーさんは

資金をコツコツ貯めたり、セミナーに

参加して戸建てをGET!

 

戸建てでは、ペースが遅いので

昭和55年築の4軒ある木造アパートを、

2017年に購入。

 

多額のリフォームをして、キレイにして

年明けに募集を開始しました。

 

ある程度、賃料値下げを覚悟して募集

しました。

が、

賃料値下げどころか、繁忙期なのに

お問合せもない状態!

 

繁忙期の終わり

3月下旬に個別相談会へいらして

即コンサルがスタートしました。

 

フィーリングリフォームⓇ個別相談会x290.jpg

 

若いサラリーマン大家のオーナーさんなので

週末しか時間を使えません。

が、

週末を、空室対策にあてて頑張っていました。

 

反対していたお父様も、平日にフォローして
(荷物の受け取り等)

くれるようになったのもうなずくくらいに

即!考動が、気持ち良いオーナーさんです。

 

フィーリングリフォーム(R)空室対策は

3つのメソッドに従いオーナーさんが

考動=PDCAすることで空室を埋めて

いきます。

 

オーナーさんが空室を埋めるスキルを

身につけて頂くのがコンサルの目的です。

 

満室保証をしてはいませんが、

満室大家さんになって頂くための

サポートをしています。

 

2018.09.04.3つのメソッド (1).png

 

キックオフミーティングと

1.現状把握は、

 

2018年4月に入ってから

物件のある千葉へ、現状把握へ伺いました。

 

オーナーさんが、多額の借入をして

リフォームしたお部屋なので、とてもキレイです。

 

お掃除も、いつもゆき届いていました。

 

畳のある和室の2kアパートですが、

お部屋によっては、フローリングの

お部屋もありました。

 

#IMG_0803x290.jpg

 

0290x6N6A5669.jpg

 

お部屋を、見た時に写真も撮りました。

実は、

ポータルサイト上に紹介されていた

お部屋写真は、雨戸が閉まったままで

撮られたお部屋写真。

 

お部屋写真は、とても大事です。

が、

雨戸を開けてまで撮ることがない。

 

上記の↑写真も、電気をつけて明るく

するだけで、印象が違いますよねぇ。

 

現地でできる事と、改善できることを

どんどんPDCAしました。

 

 

その後、オーナーさんに

アポをとっておいてもらった仲介不動産へ

現地ヒヤリング。

 

オーナーさんが、自主管理されていました。

ので管理会社はありませんでしたが

仲介不動産は、戸建てや購入時の不動産屋に

アポを取りヒヤリングに行きました。

 

 

≪コンサル*アドバイス≫
 
1.仲介さん訪問は平日に
 
 土日祝日は、
 入居者さんの案内で忙しいので
 大家さんは、平日の方が歓迎されます。
 
 
2.あらかじめ店長さんへアポをとる
 
 いきなり飛込みでは、塩対応に!
 前もってアポを取り物件を伝えて
 おくと神対応…良い対応が期待できます。
 
 
3.管理会社のある大家さんは
 必ず、管理会社に回る仲介不動産を
 紹介してもらいましょう。

 

この3ポイントは重要です。

仲介不動産は、入居者さんを客付けして

利益をあげるので、不動産を管理して

利益を上げる管理会社さんとは

立場が違います。

 

ですから、

大家さんは平日に訪問する方が

仲介不動産さんの対応が丁寧になります。

 

 

サラリーマン大家さんの場合は

週末になるので、手短になるように

心掛けましょう。

 

 

2番目のアポ取りも重要です。

アポをとる時は、ネットなどで店長さんの

名前を検索して店長さんへアポを

とりましょう。

 

その際、お部屋も伝えると大抵

下調べをしておいてくれます。

 

 

最後の3番目も、重要です。

もしかしたら、一番重要です。

 

管理会社さんに管理を委託している

大家さんは、管理会社さんに

 

長い間(4か月以上)空いているので

仲介さんにあいさつ回りをしたいので

最寄り駅の仲介不動産に挨拶して

回りたい。

 

どこを回ったらよいのか?

 

管理会社の担当者さんに聞いてみましょう。

 

この管理会社さんの、対応も重要です。

親切に教えてくれる場合もあります。

必ずしも、親切に教えてくれるとは

限らないのが、空室大家さんには多いです。

 

 

どうしても、空室が長くなると

管理会社さんも、

大家さんに責められていと感じています。

 

大家さんが、シャシャリ出ることを

快く思わない管理会社も存在します。

 

この辺は、個別に対応が変わってきます。

が、

基本的には、管理会社さんをまず、立てて

考動する事が重要です。

 

 

というのは、

不動産の世界は、案外小さな業界です。

 

私の住んでいる、神奈川県はそうでも

ありませんが地方は、噂になりやすいので

注意が必要です。

 

大家さんが、シャシャリ出ることを

快く思わない管理会社も存在します。

 

面倒くさい大家さんという、第一印象が

つくと、仲介不動産さんに敬遠されて

しまう可能性も出てきます。

 

不動産の世界は、マンパワーな業界。

思った以上にアナログであると思っていて

失敗はありません。

 

checklist-1266989_1280.png

 

また、管理会社の担当者さんは

日々、お叱りをうける立場にあります。

 

大の大人が、泣きたくなるような

人格否定が平気で、なされる業界です。

 

大家さんだからと、上から目線ではなく

一緒に空室をうめるパートナーとして

協力してほしい

 

というスタンスが、とても大事です。

 

長期間、空室が続く大家さんは

この変に、PDCAする点がある事も

多いものです。

 

 

2018.09.04.3つのメソッド (1).png

以上の3つをふまえて、

オーナーさんに、現地ヒヤリングのための

アポ取りをして頂きました。

 

そして、コンサルでは

1.現状把握 のための現地ヒヤリングへ

千葉の地元の仲介不動産さんを

回りました。

 

このヒヤリングで聞く事は、3つ。

 

現地ヒヤリングで 

<チェックすべき3つの項目>

1)自分の物件の〇〇の確認

2)〇〇相場・〇〇物件のチェック

3)〇〇の分析

 

現地ヒヤリング.png

 

長くなりましたので、

 

 

現地ヒヤリングで 

<チェックすべき3つの項目>

1)自分の物件の〇〇の確認

2)〇〇相場・〇〇物件のチェック

3)〇〇の分析

 

 

次回、紹介しますね。

 

 

 

◆フィーリングリフォーム(R)空室対策とは

フィーリングリフォーム®創始者、空室対策コンサルタント山岸加奈x290.jpg