フィーリングリフォーム空室対策3つのメソッドの実例


住む人の気持ちを考えて空室を笑顔で埋める!

元プロフィールカメラマンで
横浜の空室対策アドバイザー 福明美津枝です。

このブログでは内見を増やすヒント、
写真の撮り方を紹介しています。

 

満室の具体例

今回はフィーリングリフォーム空室対策

アカデミー生が満室にした物件を通じて、

どうやって「具体的に」行動して満室にしたかを

お届けいたします!

 

物件

間取り 2LDK 54㎡ メゾネット

家賃 40,000円+共益費3,000円

 

現状把握

まずやるべきことは、、、、

そう!「現状把握」ですよね!

①近隣競合の家賃設定を再度見直しました。
(物件を購入してからチェックしたらだめですよ。。。
買う前にチェックしてください!)

リフォームして(アクセントクロスやダイノックシート張り)

マイソクを作成しました

③マイソクをもって仲介店回り
(営業マンの名刺と店舗の営業マン全員が閲覧できるメルアドをゲット)

④入居者セグメント分析・レントロール分析
(現入居者様がどんな方かを契約書から分析しましょう!!)

⑤現地ヒヤリングは、営業マンに以下をヒヤリング

・決まる家賃

・満室にしている競合物件の条件

・自分の物件であれば、どのような入居者様がターゲットになるか

 

現地ヒヤリング

現地の仲介不動産屋さんの営業マンから教えていただける

一時情報は一番重要です!

 

必ず、店長さんに挨拶して、

「できる営業マン」を紹介してもらいましょう!!

 

仲良くなれたら、とても有益な情報をもらえます

 

アカデミー生の場合は、少し中心部から離れた物件なので、

1.中心部の家賃5万円に抵抗がある入居者さんが一番のターゲット層。

2.ただし、近隣は2LDKが供給過剰。

3.4万円ちょうどでなんとか。。。

4.4万円なら1人暮らしもターゲットになる

という、有益な情報をシェアして頂けました!!

 

ペルソナ設定

さて、ここから「ペルソナ設定」ですね!

現地ヒアリングでは、入居者さんのすべてが子供さんが

ない若い入居者さんと老夫婦さん

 

家賃を4.3万円にして

若いカップルに入居してもらうことにしました。

 

夫婦二人で共働き

(年収300万円、250万円)、

子供はこれから、旦那さんは不規則勤務、

女性はショップ店員

 

物件広告

どんなに素敵な部屋を作っても、入居者様に周知されなければ、

宝のもち腐れです。

 

管理会社さんにもよりますが、基本的には繁忙期でなければ、

しっかり(15~20枚程度の写真)写真をとって、

大手ポータルサイト(suumo、athome、Home’s)に載せてくれます!

 

内容に間違いがないかしっかりチェックしましょう!

そもそも、ポータルサイトに載っていないは論外です。。。

 

ポータルサイトに載せてもらったら、

2週間に一度は内見数を教えてもらいましょう!

内見まで至ったのに、なぜ決まらなかったかを営業マンに聞く

・改善できる点は改善する

・再募集。。。

の繰り返しです。

 

上記のお部屋はペルソナ設定通りとはいかず、

男子大学生と30代の女性の方が入居してくれました!!

 

決めていただいた理由は、男子大学生

お部屋のステージング30代女性
1Fで仕事をして、2Fを私生活に使用
メゾネットで空間的にも気持ちを切り替えられる

管理会社さんから入居の連絡が決まって、

「やったー!」と喜ぶのはそこそこに、

必ず決まった理由が明確であれば教えてもらいましょう!

次につながります!